マンション大規模修繕

大規模修繕計画-1

建築物を構成するものとして,コンクリートの構造体 及び その中にめぐらされる鉄筋,汚水や雑排水などの排水管や飲み水を運ぶ給水管,電灯を光らせるための電線と4つの大雑把に要素に分かれます。人体にたとえると,鉄筋は骨,コンクリート躯体は肉と皮,給配水管は血管,電線は神経という感じです。人体は生まれると成長という過程がありますが,建物は立ち上がる時には成人の状態で,以降は朽ち果てる一方ですからいろいろ手を加えてあげる必要性があります。
建築物のそれぞれの要素には,メーカーがさまざまな実験で検証した「寿命」というものがあり,それぞれの部品によってその寿命は違っています。それに基づいて,部分を修繕していく計画をたてるのが,長期修繕計画です。人間の場合,人間ドックに入り 悪いところを指摘され,症状によっては近くの診療所に通うことになったり,入院したりしなくてはなりません。どのように治療していくのか計画する,それが,長期修繕計画ということです。
また,ある程度(10年から15年)経過した建物の場合,一気に悪い部分を治していかなければなりません。それが大規模修繕です。

アフターメンテナンス

住宅性能保証制度-2

 先述した入札参加業者を決める時には,(財)住宅保証機構に その会社が既に登録されているか否かが重要な目安となります。つまり,先にその施工会社が,(財)住宅保証機構の認定を受けている前提です。その上で,その施工会社が施工する建物 一つ一つ 個別に申請していくのです。で施工状況などをチェックして,その建物が認可を受けることになります。つまり,建物ごとの申請が必要ですから,その申請・認可の費用は依頼主の負担となります。

アフターメンテナンス

住宅性能保証制度

それ以外に法律で住宅性能保証が定められ,防水工事と構造体の瑕疵については10年間の保証が義務付けられています。
 ただ,今の建築界は非常に不安定な時期ですから,保証する施工会社が倒産することも想定されます。そこで住宅性能保証制度というのがあります。これは予め施工する住宅と施工会社を(財)住宅保証機構に登録しておき,たとえ施工会社が倒産してもその建物を10年間保証をしようというものです。これにはいって認可を受けた住宅は,その施工会社が倒産しても10年間の防水と構造体に対しては,保証協会が直してくれます。

アフターメンテナンス

引渡し後の不具合:瑕疵

  どのような建物でも住む人々を風雨から守るために少しずつ痛んできます。建設時の瑕疵保証期間は契約書によって決められますが,基本的には2年間です。普通の使い方をしていて壊れた場合には施工不良が原因だということで無条件に修理を依頼することができます。
  通常はは1年後,2年後で竣工後検査を実施し,施工業者に不具合を確認させます。現れる不具合は技術の蓄積にもつながるはずで,それを嫌がる業者か積極的に自社の技術力向上に利用する業者かによって業者の良し悪しは違ってきます。

こぼれ話

住宅金融公庫,銀行ローン手続きの代行

住宅金融公庫銀行ローンなど住宅ローン融資の手続きは基本的には依頼主が行うものです。私としてはそれくらいの手間をかけたほうが住宅に愛情が湧くと思っています。しかし,最近は共稼ぎの家庭なども多くて,時間が取れない人が,多いです。そそういった方々のため住宅金融公庫銀行ローンなど住宅ローンのシュミレーションやアドバイス,登記などの代行サービスも行うようにしています。ご連絡ください。
     詳細は  info@t-urban.dynsite.net  までご連絡ください。

エッセイ

岩盤浴

あるクライアントからの依頼で自宅のお風呂を岩盤浴にしたいという話があった。
ネットで調べてみると下のようである。(http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B2%A9%E7%9B%A4%E6%B5%B4

岩盤浴(がんばんよく)とは、サウナ形式の風呂の一種である。天然の浴場では、秋田県の玉川温泉が有名。火山の噴気活動で熱せられた岩の上で寝ころぶことにより、遠赤外線効果により体を温める。2004年頃から、日帰り入浴施設などでも岩盤浴の効果を狙った装置を導入する店舗が増加、2006年には、東京大阪,横浜,名古屋などに岩盤浴の専門店が進出(繁華街の雑居ビルなどに開業)し、女性を中心に利用者を増やしている。

2006年9月 週刊ポスト、女性自身に「衛生的に問題がある店もある」と掲載され物議を醸しているが、記事中に登場する「関係者」がほぼ温泉・サウナ・スパ業界の人間であったため、よくある新興産業と既存産業の対立に小学館が加担しただけとの見方もある。
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科学的にどうか分からない。岩が問題なのか熱源が問題なのか。遠赤外線で体温を上げるだけなら他にやり方がある。さらに,東京,大阪,横浜,名古屋などの岩盤浴に入りたいのであれば,何も自宅の浴室を岩盤よくとする必要性も無いであろう。ということで,この仕事の依頼は断わった。

住宅ローンの借入

融資の手続き

  これから金利は上がるだろうと予測して長期の目で見たら 金融公庫の固定のほうが有利です。別の見方で,民間銀行ローン住宅ローンで借入をし,できたら短期で返済を済ませたいと考えるのなら,民間のほうが有利だということになります。現在は 一概に何が有利か言いきれません。
  どちらの場合であっても,金融機関との間で 設計図書や見積書,年末調整などの書類提出や銀行残高証明書,登記書類などの提出,書類記入など かなり煩雑な手続きが必要です。
  さて,このような住宅ローンの手続きを誰がするかということですが,司法書士に任せても一部しかしてくれないし銀行もなれた女性は寿退社や所属換えでなかなか適当な人材はいません。このような住宅ローンの手続きは私は有償で受けるのですが,基本的にはクライアントがするべきだと考えています。お金を出して頼むより,これからすむ自分達の住宅にそれくらいの手間をかけたほうが,愛着が湧くというものです。それに,将来 住宅ローンの借り換えがあったときも,自分でできる自信がつきます。

住宅ローンの借入

民間銀行の住宅ローン

  民間銀行の住宅ローンで30年ローンを組み,30年の固定特約を使えば3.95%,キャンペーンで1%の割引をされて,2.95%となります。別の考え方で,当初2年の固定特約を使えば2.00%,さらにキャンペーンでそこから1%引かれ実質1%金利となります。でも2年が過ぎたらそのときの長期プライムレートを見て住宅ロ??ン金利の見直しがされるというのもあります。
住宅ローンの借り換えのことも頭に入れてください。

      ※その時々で金利は変動しましので,詳細はお問い合わせください。

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住宅ローンの借入

自己資金か借入か?

 住宅の建設にあたって必要な資金は,地盤調査費,建設費,設計監理料,確認申請費,中間検査費,竣工検査費,住宅性能保証制度申請費(後述)等があります。その他,不動産取得税,固定資産税,都市計画税,引越しのための費用,家具の新規購入費などが必要となります。
 これらの費用は自己資金以外に,住宅ローンを借り入れることになります。また,今は住宅取得の減税措置がありますから,自己資金があっても借入を起こした方が得策だといえるでしょう。
 借入先として,住宅金融公庫民間銀行の住宅ローンとがあります。

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住宅ローンの借入

金融公庫融資:住宅ローン

 従来は住宅金融公庫が,最も安い住宅ローンでしたが,金融自由化の波で民間銀行でも安いものを出しています。
平成18年現在,金融公庫の「フラット35」は,35年間固定金利で2.75%です。でも融資条件として住宅性能保証制度適用義務があるので そのために約40??50万円程度の費用が別に必要です。
 
   ※その時々で金利は変動しましので,詳細はお問い合わせください。
   ※住宅ローンの借り換えも考えておきましょう。

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