ローコスト住宅について

ローコスト住宅-1

  最近,建築事務所などでも よく 耳にする言葉が ローコスト住宅 です。以前は建築事務所に住宅を頼むのは 大邸宅 しかないってユーザーは考えてきました。でも 決してそうではなく,一般の住宅にまで建築事務所が関わる謳い文句として 簡単に使うのが この ローコスト住宅という言葉です。
  しかし,ユーザーはこの言葉が 魔法の言葉で「建築事務所に頼めば,住宅建築も何だか安上がりにできるらしい」と思ってしまう人がいるようです。特に,最悪番組「ビフォア・アフター」で嘘のような値段を さも本当のようにTVで取上げたものだから,一般の施工業者はむちゃくちゃ儲けている,だから,建築事務所に頼めば 普通に建てて 安あがりできるような印象をつくってしまいました。
 最悪番組「ビフォア・アフター」に出るような工務店は,ある意味 PR代も含めているので,通常より安い値段で受けているのです。しかも構造検討などしていないので,見た目の表層部だけを辻褄あわせしているだけでお涙頂戴番組になってしまっているように私には映ります。だから,地震や,台風に耐えることだできるのかどうかは大いに疑問です。

耐震住宅について

耐震住宅-4

  阪神大震災,新潟大震災を経験して,国土交通省では平成17年度より耐震診断の強化に乗り出しました。方針としては,耐震診断を受けて耐震改修をした建物に対しては震災復興時に手厚い保護を行うというものです。
そのような流れから見ても 私はどんな建物でも構造的な検討,つまり構造計算書の作成をしていくのが建築技術者としてのモラルだと考えています。
 但し,その費用は クライアント 施主負担になりますが,安全,安心は これからの住宅には欠かせないものです。

耐震住宅について

耐震住宅-3

 住宅はその場所や条件によってすべて違っているはずです。建物は主として建築基準法の規制がありますが,木造2階建て住宅はその規模が小さいことと,以前は大工さんが経験的に安全を見越した木造住宅を建築していたという慣習上,その対象になっていません。つまり,いちいち構造計算書が不要なのです。しかし私は,どんな住宅であろうが,構造計算に基づいた安全のチェックは行わなくていいとは思えないのです。しかし,ハウスメーカーの規格住宅だけでなく,一部の建築事務所ですら,建築基準法には規定されていないからといって,構造計算をしていない場合が,多々あります。

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耐震住宅について

耐震住宅-2

 規格ハウスというのは,例えば,2×4住宅だとか,鉄骨の住宅で,大手(中小)ハウスメーカーが 良くコマーシャルをしているようなものをいいます。営業マンは規格住宅だから安心だという言葉を使います。また,そういったハウスメーカーは「独自の耐震性のある装置もあります」という言葉も使います。ユーザーはその言葉を受けて,「すべての規格ハウスが耐震性能を持っている」と考えてしまします。これは大きな勘違いで,ハウスメーカーの規格ハウスのうち 一部が 耐震性能を持たせることができるかもしれないということであり,その部分はオプションであるということなのです。

耐震住宅について

耐震住宅-1

 建物はすべて構造計算をされていると一般の方はお考えだと思いますが,決してそうではありません。建築基準法では小規模な木造建築物には構造計算は義務づけていません。また,大手ハウスメーカーなどが謳っている「規格ハウス」は予め国土交通省の認可を受けているので,個々の住宅に対する構造計算は行いません。
  

住宅ローンの借入

住宅金融公庫-4

  住宅金融公庫の3つの柱のうち 2と3ですが,これが,住宅金融公庫と一般の人と最も縁のある部分かもしれません。

   2.融資業務
     マイホーム新築・購入、リフォーム、賃貸住宅建設等に
     住宅金融公庫が長期・固定ローンを供給することにより、
     国民の住宅取得等を支援

   3.住宅融資保険業務
     民間金融機関の住宅ローンが不測の事態により事故となった場合に、
     あらかじめ締結した保険契約に基づき民間金融機関に保険金を
     支払うことにより、民間金融機関の住宅ローンの円滑な供給を支援

  民間銀行との連携により,国民の住宅資金を融資する枠組みつくりとなるわけです。つまり,

       国民←→住宅金融公庫←→民間銀行

  のように,民間銀行と国民との間を,住宅金融公庫住宅ローンの橋渡しをする役割です。

住宅ローンの借入

住宅金融公庫-3

 住宅金融公庫の3つの柱のうち 1.証券化支援業務というのは,次のようなことです。

   民間金融機関による長期・固定ローンの供給を支援

     ○ 買取型
        民間金融機関の長期・固定ローンを買い受け、信託した上で、
        それを担保としたMBS(資産担保証券)を発行
     ○ 保証型
        民間金融機関の長期・固定ローンに対して住宅金融公庫が
        保険を付した上で、それを担保として発行された債券等について、
        期日どおりの元利払いを保証

 これはつまり,住宅資金融資の枠つくりの政策のようなもので,一般の人には ちょっと 関係が薄い部分かもしれません。
     

住宅ローンの借入

住宅金融公庫-2

住宅金融公庫の 現在の設立目的としては 3つの柱があります。
 
  住宅金融公庫の3つの柱
    1.証券化支援業務
    2.融資業務
    3.住宅融資保険業務

 住宅金融公庫に付いて,知りたいと思っている人には主として,上に書いてある住宅金融公庫の3つの柱のうち 2若しくは3が主体となるでしょう。

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住宅ローンの借入

住宅金融公庫-1

 住宅金融公庫って何をするところでしょう。最近は独立行政機関になってしまいましたが,以前は国の出先機関で,国民が住宅を持つ資金融資の手助けをするところです。つまり,国民のほとんどはこの住宅金融公庫から住宅ローンを受け,足りない分を民間の銀行ローンとしていたのです。
 住宅金融公庫は、昭和25年の設立以来、マイホーム新築融資や賃貸住宅融資などの融資業務や住宅融資保険業務を行ってきましたが、近年、民間金融機関が個人向けの住宅ローンに積極的に取り組むようになったことなどを踏まえ、民間金融機関の支援・補完を目的とする証券化支援業務を平成15年10月から開始しました。現在では、この証券化支援業務を公庫の主要業務と位置付けています。

マンション大規模修繕

マンション住民の合意形成

大規模修繕にあたり最も難しいのがマンション住民の合意形成です。長年住んできていたといえ,マンション内で顔を合わせ挨拶程度しかしない人もいるし,子供の関係でよく知っている人もいます。建築に詳しい人そうでない人,細かい性格・大雑把な性格さまざまな人が住んでいます。所有者本人が住んでいるだけでなく その親族や分譲貸しの店子もいます。経済状況もまちまちで,入居以来積み立てられてきた修繕費を使い,場合によっては追加の費用が発生するわけですから全員の完全合意というのは非常に難しいです。マンション管理組合と管理会社の区別もつかない人もいます。区分所有法では「過半数の同意」とかかれていますが,杓子定規にその規定を当てはめたのでは人間関係がギクシャクします。改修にあたりいくつかのステップが必要とされますが,そのステップごとに住民集会を開いて合意を形成するのが良いでしょう。

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