住宅の新築

新築住宅:前書き-1

 土地がない時は,知り合いの不動産屋さんに頼まなければなりません。でもしょっちゅうお付き合いしている不動産屋さんなんてほとんどの人はいないですよね。といって街を歩いてその辺の不動産屋さんに入っていくほど勇気が無いし・・・・。勇気を振り絞って入っていったら,一見親切そうにあれこれの情報を出してくれますが,それが適正な価格なのかどうか,普通はわかりません。挙句の果てに「今はこれしかありませんから,早く決めたほうがいいですよ」という言葉,そういわれれば言われるほど,なんだか嘘に聞こえてくるのも不思議なものです。

土地探し

新築住宅:土地探し-2

 住みたい場所について具体的な地名を挙げることができない場合は まず,住んでみたい環境をイメージしてください。そして,地図を広げて そのイメージにあったところをいくつかピックアップしてください。ピックアップされた場所は,多分 何かのついでに立ち寄ったことのある場所だと思います。そして,その場所を3??5個所くらいに絞り込みましょう。この作業は,ご家族全員でされるほうが良いと思います。人数が多いほど経験的情報量が多くなるのでよりその家庭に適した場所を選ぶことができると思います。

住宅の新築

新築住宅:前書き-2

 土地は自分のものだけど,家が古くなって建て替えたいと思っているあなた,どのような行動をとりますか?大体の人は,住宅展示場を見て回る,知り合いの工務店に問い合わせるという行動を取られるでしょう。でもそのときの建設費は問題ありませんか?希望したとおりの住宅が出来ていますか?
私は,これまでいろいろな住宅関連トラブルの相談を受けて来ました。その相談の中で言われることは,「知り合いに建築士をいたら このようなことにならなかったのに・・・」ということです。その言葉を聞くたびに もっと住宅建設のことを知ってもらいたいと言う気持ちでいっぱいになります。

住宅設計って

設計図の種類

通常 建築事務所が書いてくれる設計図っていうのは次のものがあります。事務所によっては 多少 違いますが,大筋は変らないと思います。

  ○意匠図
     平面図,立面図,断面図,仕上表,面積表,各階平面詳細図,
     矩計詳細図,建具配置図,建具リスト,展開図,部分詳細図外構図など
  ○構造図
     構造計算書,基礎伏図,各階伏図,小屋伏図,軸組図,構造詳細図
  ○設備図
     設備系統図,各階給排水衛生図,各階ガス設備図,各階冷暖房空調設備図
     電気系統図,各階電気設備図,各階照明設備配置図

 こういった図面で初めて建物が建つのです。

マンション大規模修繕

施工業者の決定

入札により各社さまざまな金額で応札してきます。一般的には最も安い金額の業者を選びます。しかし最近の建設業界を見ると「最安値応札業者=最善の業者」とは限りません。場合によれば  2番手3番手の業者のほうが住民とのトラブルなど回避する能力に長けているかも知れません。また,各項目の拾い漏れによって安い金額となっている場合もあります。各業者から提出された見積書と各業者の信頼度とを秤にかけて最終的な施工業者を決定するのが良いでしょう。

マンション大規模修繕

マンション修繕工事の後

工事の準備段階,工事中と1年から3年ぐらい要することになります。その間さまざまな問題が浮かび上がり,同時に住民一丸となって解決に望まなければなりません。それぞれの段階で様々な手法があり,それはある意味で建築事務所のノウハウであるといえると思いますが,いずれにしても茨の道です。しかしその分,出来上がった場合,やり遂げた時には以前にはなかった親近感が芽生えるものです。竣工後,それで解散するのではなく今度はその親近感をベースに新たな管理組合,若しくは同好会の組織を結成してよりいっそう住民の新密度を深めるのはいかがでしょうか。それまでになかった新たなコミュニティーが形成されたらそれまでの苦労も報われるというものです。

マンション大規模修繕

マンションの現状把握

まずは工事に大よそ いくらぐらいかかるか調べる必要があります。これを概算金額といいますが,それは全くあやふやな金額ですがある程度の目安となります。概算金額をつかんだ上で,まず本格的な調査をするのかどうか住民の同意を得るのが良いでしょう。その上で細かい調査をするのか決めます。この調査は,どこがどのように痛んでいるか,早急に改修すべきなのかどうか,どのように改修するのが良いのかを調べるものです。問題は誰が調査をするのが良いかということです。この時必ず出てくるのがマンションを管理している会社の関連企業か,住民若しくは管理人さんの知合いの会社です。これらの会社は予算に合わせて工事内容を決めてくれますが,必ずしも必要な工事をすべて網羅するとは限らないし,一般的に単価は高いと思います。そのため,第三者の建築事務所に改修を前提とした現状調査を依頼することをお勧めします。

マンション大規模修繕

改修工事の入札

改修工事は結構な金額が動きますから出来るだけ安いコストで安心の出来る業者に任せる必要があります。そのためには一つの共通の土俵の上で数社の業者見積もりを取る必要があります。一つの共通の土俵とは,前項の図面集です。入札に際し,専門家である建築事務所に任せるのが良いと思います。それも,日常業務で入札を行っている手馴れた建築事務所がよいでしょう。建築事務所もいろいろあり,工事入札の経験が未熟な事務所もあるので注意が必要です。それも出来るだけオープンに公正にする必要があります。見積り期間は規模によりますが 大体 一ヶ月ぐらい見込むのが良いでしょう。

マンション大規模修繕

修繕計画設計図書

改修するところが決まれば,修繕計画図書の作成を依頼します。通常は改修調査をした建築事務所に依頼するのが良いと思います。既に隅から隅まで調査しているはずだからです。また,これは改修工事の入札を前提としたものですから第三者的立場にあるものが良いに決まっています。

設計図書としては
特記仕様書
平面図
立面図
断面図
詳細図
給排水衛生図
電気設備図
等があります。
以前私が関わった改修工事では,マンション住民の要望をアンケートして駐輪場・駐車場を増設したこともあります。また,古いマンションの場合,住民の高齢化が進みバリヤフリーの工事を盛り込んだこともあります。それらの新しい設備の内容もこの設計図書に盛り込まなければなりません。

マンション大規模修繕

マンションの改修計画

現状を把握したら改修すべきところ,未だ,機能的に問題のないところなどが浮かび上がります。設備機器などメーカーの提唱している寿命も設置状況によりひどく痛んでいたりそうでなかったりしていますので,一概に論じることはできません。コンクリートも広い道路沿いでは,空気中の亜硫酸ガスによって目視ではわからない痛みがおこったりする場合があります。ひび割れによる浸水から中の鉄筋が錆びてさらに膨張し,ひび割れを助長している場合もあります。それらを目視や場合によったら機材を使って調べていくのです。そして管理区組合の持っている修繕費との兼ね合いもにらみながら,どこをいつ改修するのか決めていきます。このときの住民説明はやはり専門家に任せたほうが良いと思います。管理会社や他の業者がこれまでの作業を一括してすることを申し出てくることがありますが,やはり 「ただほど怖いものはない」ということが言えるのではないでしょうか。

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